Ejecución hipotecaria de vivienda

Desde el año 2008, la crisis económica ha provocado una masiva ejecución hipotecaria de viviendas en nuestro país, además, de una ola de fusiones y absorciones de entidades financieras (la mayor parte en forma de SIP: Bankia, BMN, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, etc).

Ambos sucesos, ejecución hipotecaria y fusiones bancarias, parecen ser incompatibles a tenor de la reciente noticia aparecida en los medios. En Castellón no han permitido a Bankia (1) continuar con una ejecución hipotecaria, como titular del crédito contra el deudor.

Los motivos, dos, a saber:

1. para que Bankia pudiera ejecutar un crédito con garantía hipotecaria a favor de Bancaja, la cesión del mismo debe figurar en Escritura Pública
2. ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente

El fundamento en la Ley Hipotecaria, artículos 149 y 150 (2).

Con esta resolución, refrendada por la Audiencia Provincial, parecía que se podría vislumbrar una salida (llámese "negociación" con las entidades acreedoras) a la gran mayoría de deudores en las antiguas Cajas de Ahorro que han formado los SIP.

Hemos dicho parecía pues creemos que sólo va a provocar dos consecuencias, si todos los órganos judiciales aplican los mismos criterios (hasta ahora no lo parecía pues es la primera noticia que tenemos) de necesidad de inscripción el el Registro (motivo 2 anterior):

1. ralentizar la ejecución pues habrá que aportar a la documentación del juzgado un Testimonio de la escritura de fusión y haberla llevado al Registro
2. encarecer en gastos, pues, si debe inscribirse se debe pagar honorarios.

De todas maneras, pensamos que es muy interesante la noticias y deseamos haceros conocedores de ella, después cada uno que la aplique como crea conveniente a su situación personal.

(1) S.I.P. formado por Caja Madrid, Bancaja, C. Ávila, C.Segovia, Caja Canarias, C. Laietana, C.Rioja.

¿Código Buenas Prácticas Bancarias?

Crecen cada día las entidades financieras que se adhieren al Código de Buenas Prácticas Bancarias, publicado en BOE del pasado 10 de Marzo.

Orgullosas de publicitar que, siguiendo las directrices del nuevo gobierno, pretenden ayudar a los clientes (personas físicas) agobiados por los pagos mensuales de la hipoteca. Una ayuda con muchos matices (importe, carencia de avalistas, finalidad de compra, etc).

Antes de plantearse la ayuda al que está cercano a la pérdida de su vivienda en un procedimiento judicial por impago de sus compromisos planteamos:

• ¿es coherente que esas mismas entidades (BBVA, Cajas Rurales...) se adhieran a ese nuevo Código y mantengan los tipo de interés mínimos de sus hipotecas (3,5%, 4%)?
• ¿es creíble la buena voluntad de esos bancos mientras que obligan a los ciudadanos a acudir a un juez para reivindicar la no aplicación de mínimos de las hipotecas?

Esas mismas entidades que hoy se adhieren al Código se niegan, en el entorno de caída de tipos de interés en que nos encontramos desde 2009, a la aplicación de los tipos que corresponderían en realidad con la sustancial rebaja en las cuotas mensuales de los préstamos y, consecuentemente, a un desahogo en la situación económica de muchas familias.

Sigan ustedes (Caixa Galicia, BBVA, Rurales...) con sus cláusulas legales que no morales de mínimos / suelos o similares. Legalidad que se ven obligados a defender en los tribunales pues no son tan claras como creían. Resoluciones, no siempre favorable a sus intereses, lo que nos da una visión real de qué distancia existe entre moralidad y legalidad.

¡Baja el Euribor, suben las hipotecas!

De la situación del Sistema Financiero del país podemos observar:

1. el Euribor Anual sigue siendo la principal referencia en la contratación de préstamos hipotecarios (casi el 95% del total)
2. el citado índice se alcanza en Enero de este año el valor de 1,83% (1)
3. se viene produciendo una bajada constante desde Agosto de 2011, cuando alcanzó tasas del 2,09% como se puede ver los gráficos (2)

sin embargo, las hipotecas se contratan (las escasas que son concedidas por las entidades financieras) a los tipos de interés más altos en los últimos años, un 4,50% a finales del año 2011 y ¡subiendo!

Dejamos abierta a vuestra reflexión

• ¿si os parece lógico?
• ¿si las entidades financieras con este tipo de actuaciones creéis deben recibir ayudas públicas?
 

(1) www.boe.es

(2) www.eleconomista.es

Menos hipotecas y más caras

En los recientes datos publicados por el INE podemos observar que se han formalizado 45.491 hipotecas en el pasado mes de noviembre, 28.113 corresponden a viviendas, 2.297 a fincas rústicas y el resto a otras urbanas.

Las operaciones con garantía hipotecaria han sido firmadas a un tipo medio del 4,50% (2,04% el Euribor anual  del mes) lo que deja un margen significativo a las entidades financieras.

Una subida de 0,2 puntos en tan sólo dos meses, puesto que en Septiembre el tipo medio de contratación alcanzaba un 4,31%, frente a un descenso del Euribor de 0,02 puntos ¡paradojas de la vida!.

Nos fijamos exclusivamente en el Euribor como índice de referencia dado que el 95% de las hipotecas se constituyeron con tipos de interés variable. De este porcentaje, además, casi el 90% utiliza el Euribor como referencia.

 

Fuente: www.ine.es

Cláusulas suelo: ahora toca negociar o esperar...

Paradojas del sistema judicial español: si el pasado 17 de octubre nos hacíamos eco (1) de la resolución de la Audiencia Provincial de Sevilla que declaraba válidas las cláusulas suelo y techo de las hipotecas (reclamación planteada incialmente contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar) ahora, en Barcelona, el Juzgado de lo Mercantil declara la nulidad del suelo de una hipoteca (¡4% de mínimo que no está mal!).

Entendemos que la Unión de Consumidores de Palencia aconseje a los hipotecados que sufren dichas cláusulas en sus escrituras de hipoteca que negocien con la entidad su eliminación.

Como comentamos en nuestro artículo ante tales resoluciones contradictorias y con tantos afectados por las mismas la solución se halla en el Tribunal Supremo, no será rápida y cuando resuelva el Euribor podría haber vuelto a nivel de 2007 y 2008.

Valoremos bien la oportunidad de emprender una acción judicial contra las entidades financieras pues el coste lo debe soportar el consumidor (ya sabemos que Sevilla y Alicante son territorios favorables a la validez de las cláusulas, difícilmente ganaremos allí) y, quizás, conviene negociar con la sucursal ahora y esperar que el Alto Tribunal dictamine.

(1) Artículo 17-octubre

Hipoteca de hoy ¿moroso del mañana?

Continuando con el informe del Instituto Nacional de Estadística (1) sobre hipotecas, que mencionábamos ayer, resulta interesante fijarse y reflexionar sobre dos datos de las operaciones formalizadas, a saber:

• El tipo de interés medio es del 4,31% frente a un Euribor anual del 2,06% (2).
• Un 94,4% de las hipotecas se constituyen a tipo de interés variable y, de ese porcentaje, el 88% con referencia el Euribor.

De ellos podemos concluir que:

1. El tipo medio de contratación de hipoteca nos corrobora aún sin conocer el dato que debe haber refinanciaciones y, por tanto, operaciones más caras de lo habitual. Habíamos visto en el artículo anterior que había un 20% más de hipotecas sobre viviendas que compraventas. De todas maneras el ascenso de tarifas, también para las operaciones de compra por parte de particulares ha sido muy importante en los últimos dos años pasando de diferenciales sobre el Euribor de 50-75 p.b a 150-250 p.b.
2. Con un tipo medio del 4,31% frente al 2,06% del Euribor nos encontramos que el diferencial que se está aplicando es de un 2,25% aproximadamente.
3. Cuando el índice de referencia de las revisiones  vuelva a alcanzar un 4% (no los máximos de 2.008 del 5,30%) las cuotas mensuales se encarecerán notablemente, entre un 25-50%.
4. Por tanto, los clientes cuyas operaciones se han estudiado con criterios adaptados a la crisis inmobiliaria profunda y que, a priori, debieran ser de una mayor calidad de riesgo que las concedidas por la banca entre 2004 y 2008 serán inasumibles por el particular. ¡Con esos diferenciales estaremos creando el moroso de mañana!.

(1) Fuente: www.ine.es para septiembre 2.011

(2) BOE del 4 de octubre

Descienden las hipotecas de vivienda

Descienden las hipotecas que se han constituido en España en el mes de septiembre, en total 50.372 fincas (urbanas y rústicas).

Las características generales para las hipotecas de vivienda son (1):

1. El importe medio de la hipoteca de vivienda es de 111.934€, supone una reducción del 6,3% sobre 2.010
2. El descenso en el número de hipotecas, comparativo con 2010, es del 42%
3. El total de viviendas hipotecadas es de 30.808
4. El tipo de interés medio es del 4,31%

Conviene en este punto recordar (2) que nuestro post del 12 de noviembre Sigue el descenso en venta de viviendas indicábamos que las viviendas vendidas en el mismo periodo alcanzaban las 25.881, frente a las 30.808 que se han hipotecado.

La diferencia, de casi 5.000 viviendas, nos lleva a una primera impresión: gran parte de esas operaciones firmadas en el mes de septiembre con garantía hipotecaria son refinanciaciones con ampliaciones de garantías a favor de las entidades  financieras. ¡Veremos la evolución de los próximos meses!

(1)        Fuente: www.ine.es para septiembre 2.011.

(2)        Sigue el descenso en venta de viviendas

Clausulas suelo, primer revés al consumidor

Vivimos en septiembre del año pasado una primera Sentencia (1) contraria a la práctica bancaria de los suelos en las hipotecas, contra tres entidades financieras (BBVA, Caixa Galicia y Cajamar) en el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla.

En dicha sentencia se declaraba la nulidad de las mismas y se instaba a las tres entidades citadas a no volver a utilizarlas en el futuro. Ocurrió lo que todos esperábamos, recurso ante la Audiencia.

Desde entonces se han sucedido Juzgados de toda España (Mercantiles y de Primera Instancia) con sentencias en el mismo sentido que la anterior… ¡y también al contrario, reconociendo su legalidad!

El recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla, presentado por las tres entidades financieras, ya tiene resolución: admisión íntegra de los postulados de las entidades. En consecuencia, conformidad a la existencia de clausulas suelo-techo en los préstamos hipotecarios a consumidores.

De momento no es definitivo, queda la posibilidad del recurso de casación por parte del Tribunal Supremo que, sin duda, se llevará a cabo. Puede ocurrir que, durante ese tiempo de espera, otras Audiencias Provinciales se pronuncien en el mismo sentido  (o el contrario). Mientras, el consumidor que hubiera firmado en esas entidades (o en otras muchas que también incorporaban este tipo de clausulado) perjudicado por una cuota mensual más elevada de lo que correspondería.

No debemos olvidar que este tipo de clausulas serán legales pero no morales.

Por último, si se considera lo suficientemente osado como para solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda (¡con la que está cayendo!) sólo podemos darle tres consejos ¡lea, lea y cuando crea que lo ha entendido vuelva a leer, el truco está en alguna parte!

Ejecución hipotecaria: falta requerimiento de pago

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) acaba de confirmar el pasado 17 de septiembre, la calificación del Registrador de la Propiedad que se había opuesto a inscribir a nombre de una entidad financiera la finca que servía de garantía en un préstamo (1).

Concretamente, el Auto de Adjudicación en subasta por un “error de bulto” por parte, tanto de la entidad como del órgano judicial encargado del asunto.

En el asunto que os adjuntamos la propietaria de la finca era hipotecante pero no titular del préstamo, y como se puede ver queda expresamente claro que ni se la ha demandado ni requerido el pago, ambos son requisitos mínimos para que el procedimiento sea válido.

(1)        Resolución publicada en el BOE