Ejecución hipotecaria de vivienda

Desde el año 2008, la crisis económica ha provocado una masiva ejecución hipotecaria de viviendas en nuestro país, además, de una ola de fusiones y absorciones de entidades financieras (la mayor parte en forma de SIP: Bankia, BMN, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, etc).

Ambos sucesos, ejecución hipotecaria y fusiones bancarias, parecen ser incompatibles a tenor de la reciente noticia aparecida en los medios. En Castellón no han permitido a Bankia (1) continuar con una ejecución hipotecaria, como titular del crédito contra el deudor.

Los motivos, dos, a saber:

1. para que Bankia pudiera ejecutar un crédito con garantía hipotecaria a favor de Bancaja, la cesión del mismo debe figurar en Escritura Pública
2. ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente

El fundamento en la Ley Hipotecaria, artículos 149 y 150 (2).

Con esta resolución, refrendada por la Audiencia Provincial, parecía que se podría vislumbrar una salida (llámese "negociación" con las entidades acreedoras) a la gran mayoría de deudores en las antiguas Cajas de Ahorro que han formado los SIP.

Hemos dicho parecía pues creemos que sólo va a provocar dos consecuencias, si todos los órganos judiciales aplican los mismos criterios (hasta ahora no lo parecía pues es la primera noticia que tenemos) de necesidad de inscripción el el Registro (motivo 2 anterior):

1. ralentizar la ejecución pues habrá que aportar a la documentación del juzgado un Testimonio de la escritura de fusión y haberla llevado al Registro
2. encarecer en gastos, pues, si debe inscribirse se debe pagar honorarios.

De todas maneras, pensamos que es muy interesante la noticias y deseamos haceros conocedores de ella, después cada uno que la aplique como crea conveniente a su situación personal.

(1) S.I.P. formado por Caja Madrid, Bancaja, C. Ávila, C.Segovia, Caja Canarias, C. Laietana, C.Rioja.

¿Código Buenas Prácticas Bancarias?

Crecen cada día las entidades financieras que se adhieren al Código de Buenas Prácticas Bancarias, publicado en BOE del pasado 10 de Marzo.

Orgullosas de publicitar que, siguiendo las directrices del nuevo gobierno, pretenden ayudar a los clientes (personas físicas) agobiados por los pagos mensuales de la hipoteca. Una ayuda con muchos matices (importe, carencia de avalistas, finalidad de compra, etc).

Antes de plantearse la ayuda al que está cercano a la pérdida de su vivienda en un procedimiento judicial por impago de sus compromisos planteamos:

• ¿es coherente que esas mismas entidades (BBVA, Cajas Rurales...) se adhieran a ese nuevo Código y mantengan los tipo de interés mínimos de sus hipotecas (3,5%, 4%)?
• ¿es creíble la buena voluntad de esos bancos mientras que obligan a los ciudadanos a acudir a un juez para reivindicar la no aplicación de mínimos de las hipotecas?

Esas mismas entidades que hoy se adhieren al Código se niegan, en el entorno de caída de tipos de interés en que nos encontramos desde 2009, a la aplicación de los tipos que corresponderían en realidad con la sustancial rebaja en las cuotas mensuales de los préstamos y, consecuentemente, a un desahogo en la situación económica de muchas familias.

Sigan ustedes (Caixa Galicia, BBVA, Rurales...) con sus cláusulas legales que no morales de mínimos / suelos o similares. Legalidad que se ven obligados a defender en los tribunales pues no son tan claras como creían. Resoluciones, no siempre favorable a sus intereses, lo que nos da una visión real de qué distancia existe entre moralidad y legalidad.

La nueva Ley de Créditos al consumo

Han pasado los 3 meses desde que se publicara en el BOE la Ley 16/2011 de Contratos de Créditos al consumo ¡ya está en vigor! Con unos fines claros de protección al consumidor y mayor transparencia informativa.

Nos preguntamos cómo nos afecta, qué aspectos son los relevantes para nuestra vida diaria, así que escribimos sus principales rasgos:

¿A qué se aplica?

En el preámbulo de la Ley nos dice “A aquellos contratos en que el prestamista concede o se compromete a conceder a un consumidor un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación”. Coches, muebles, electrodomésticos, etc.

¿A quién se aplica?

Al consumidor. Consumidor es la persona física (art 2), es decir, en principio somos todos salvo que actuemos como profesional o empresario.

Además, los consumidores no podremos renunciar a los derechos que nos reconoce este texto legal (art 5), ¡el contrato sería nulo!

¿A qué afecta?

• Principalmente, a la información que previamente a la firma del contrato debe conocer un consumidor. El prestamista está obligado a entregar una oferta vinculante del préstamo, válida durante 14 días, con todos los detalles del mismo (art 8). ¡Así podremos comparar, de una vez!
• Al mismo tiempo, a la publicidad comercial, comunicaciones y anuncios. La información básica será en letra legible y con el contraste (art 9) adecuado para su lectura. ¿Se acabarán los anuncios de financiación de coches con unas letras minúsculas y que aparecen a una velocidad imposible de leer?
• La documentación previa que nos facilite el prestamista debe ser gratuita y por escrito (o en soporte duradero).
• El prestamista debe evaluar (art 14) la solvencia del deudor (consumidor) por al documentación entregada y los ficheros de solvencia patrimonial, es decir, los de morosos (ej. asnef, credit bureau, rai, etc). Pero, atención, si nos deniegan la operación por lo que resulta de los ficheros nos deben facilitar esa información, de forma gratuita.
• Recoge el derecho de desistimiento, por parte del consumidor (art 28): sin explicación alguna, sin penalización económica y durante 14 días naturales. Eso sí debemos devolver el principal que nos han prestado y los intereses desde el comienzo de la operación ¡nada más, ninguna comisión ni explicación!
• El reembolso anticipado se contempla con unos topes máximos. Hasta la fecha era muy habitual ver comisiones de cancelación del 2, 3 e incluso el 5%. Ahora quedan limitadas al 1% o al 0,50% (sin considerar el caso del párrafo anterior), en función del tiempo de préstamo que quede hasta el vencimiento final. Al menos de esta manera se hace bastante menos oneroso anticipar al pago.

Hasta aquí una aproximación a nuestros principales derechos como consumidores para la próxima financiación que vayamos a realizar (coche, televisión, viajes, ordenadores…).

Con el fin de no hacer excesivamente largo el artículo, dejamos para los próximos días un análisis de los descubiertos de las cuentas de consumidores, contemplados también en esta norma.