Ejecución hipotecaria de vivienda

Desde el año 2008, la crisis económica ha provocado una masiva ejecución hipotecaria de viviendas en nuestro país, además, de una ola de fusiones y absorciones de entidades financieras (la mayor parte en forma de SIP: Bankia, BMN, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, etc).

Ambos sucesos, ejecución hipotecaria y fusiones bancarias, parecen ser incompatibles a tenor de la reciente noticia aparecida en los medios. En Castellón no han permitido a Bankia (1) continuar con una ejecución hipotecaria, como titular del crédito contra el deudor.

Los motivos, dos, a saber:

1. para que Bankia pudiera ejecutar un crédito con garantía hipotecaria a favor de Bancaja, la cesión del mismo debe figurar en Escritura Pública
2. ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente

El fundamento en la Ley Hipotecaria, artículos 149 y 150 (2).

Con esta resolución, refrendada por la Audiencia Provincial, parecía que se podría vislumbrar una salida (llámese "negociación" con las entidades acreedoras) a la gran mayoría de deudores en las antiguas Cajas de Ahorro que han formado los SIP.

Hemos dicho parecía pues creemos que sólo va a provocar dos consecuencias, si todos los órganos judiciales aplican los mismos criterios (hasta ahora no lo parecía pues es la primera noticia que tenemos) de necesidad de inscripción el el Registro (motivo 2 anterior):

1. ralentizar la ejecución pues habrá que aportar a la documentación del juzgado un Testimonio de la escritura de fusión y haberla llevado al Registro
2. encarecer en gastos, pues, si debe inscribirse se debe pagar honorarios.

De todas maneras, pensamos que es muy interesante la noticias y deseamos haceros conocedores de ella, después cada uno que la aplique como crea conveniente a su situación personal.

(1) S.I.P. formado por Caja Madrid, Bancaja, C. Ávila, C.Segovia, Caja Canarias, C. Laietana, C.Rioja.

Comprobación de Valores (I)

Marzo de 2012, acaba de publicar el INE el Índice de Precios de Vivienda con base en 2007 que corrobora lo que es un secreto a voces: ¡las viviendas,  en España, siguen bajando de precio!

Pero ¿seguro que todos tienen claro lo que parece una obviedad? La Consellería de Hacienda de la Comunidad Valenciana no opina lo mismo.

En las últimas semanas varios de nuestros clientes, que compraron una vivienda a finales de 2008 y comienzos de 2009, han recibido una comunicación de inicio de procedimiento de Comprobación de Valores (1).

De manera resumida, viene a ser una comunicación que inicia la Administración que pone de manifiesto al administrado que su casa vale más de lo que se ha recogido en la Escritura Pública de compraventa, resumiendo que hubo dinero no declarado en el acto de la firma. Por ello, les indican que deben de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales de la diferencia (2)

En unos de los últimos casos la diferencia de precio aludida es muy significativa (de 160.000€ para un precio escriturado de 250.000€). Los informes suelen estar basados en generalidades, índices, sin una visita al inmueble y realizada por un arquitecto que, si bien seguro tiene la titulación mínima requerida y necesaria para su emisión carece de la experiencia profesional contrastada para ejecutarla.

Presentado el problema que se está produciendo a numerosos compradores en nuestra Comunidad en los siguientes post os indicaremos cómo afrontarlo, sus fases y riesgos.

(1)        Artículo 57 Ley General Tributaria
(2)        7% en la Comunidad Valenciana

Menos hipotecas y más caras

En los recientes datos publicados por el INE podemos observar que se han formalizado 45.491 hipotecas en el pasado mes de noviembre, 28.113 corresponden a viviendas, 2.297 a fincas rústicas y el resto a otras urbanas.

Las operaciones con garantía hipotecaria han sido firmadas a un tipo medio del 4,50% (2,04% el Euribor anual  del mes) lo que deja un margen significativo a las entidades financieras.

Una subida de 0,2 puntos en tan sólo dos meses, puesto que en Septiembre el tipo medio de contratación alcanzaba un 4,31%, frente a un descenso del Euribor de 0,02 puntos ¡paradojas de la vida!.

Nos fijamos exclusivamente en el Euribor como índice de referencia dado que el 95% de las hipotecas se constituyeron con tipos de interés variable. De este porcentaje, además, casi el 90% utiliza el Euribor como referencia.

 

Fuente: www.ine.es

¿Estamos al final del abismo en venta de viviendas?

El número de compraventas de fincas inscritas en los Registros de la Propiedad sigue en descenso comparativamente respecto a 2.011, un 13,1% inferior.

Durante el mes de Noviembre 60.545 transmisiones de fincas mediante compraventa (1). La tendencia negativa parece continuar, consolidándose las caídas.

Sin embargo, si observamos los datos de meses anteriores (compraventa)

• 51.357 en Octubre
• 55.846 en Septiembre
• 57.249 en Agosto

¡Existe un crecimiento del 18% sobre los datos de Octubre!

¿Ruptura de tendencia? Demasiado pronto para concluirlo, vigilaremos los datos de los próximos meses.

¿Efecto del fin del 4% del IVA en vivienda nueva? Pudiera tener cierta influencia, los cierto es que el porcentaje de viviendas nuevas se mantiene en torno al 50% como en los meses precedentes, en valor absoluto sí ha experimentado un alza.

Tenemos la esperanza de una mejora sensible de los datos que se publiquen para el segundo y tercer trimestre de 2012.

Por una parte, por las medidas adoptadas en el Consejo de Ministros del 30 de Diciembre, respecto a la fiscalidad de la vivienda (mantener el 4% del IVA para la vivienda nueva, recuperar la deducción adquisición). Y, por otra, como con la prometida reforma del sistema financiero (según las noticias recibidas) incluirá una necesaria actualización de los activos de las entidades y, consecuentemente, provocará una rebaja del precio final de los mismos.

Finalmente, en cuanto a la distribución de datos por Comunidades, se mantiene que más del 59% de las ventas se repiten en Madrid, Cataluña, Valencia y Andalucía.

(1)    Datos INE  10 de Enero de 2012. La totalidad han sido 134.612 que incluyen donaciones, permutas, herencias, etc.

En Octubre se venden menos casas y más baratas

El camino de las compraventas de viviendas sigue en descenso, durante el mes de Octubre han caído un 18% respecto al año 2010. Los datos del INE (1) muestran que continua la senda que reflejamos en nuestro post del 12 de Noviembre. 

En el conjunto del Estado se totalizaron 51.357 compraventas entre fincas rústicas y urbanas, la diferentes divisiones que podemos encontrar son:

1. Rústicas y urbanas: 15,6% frente a un 85,4% - 22.482 viviendas
2. Renta libre y protegidas: 88% frente al 12%.
3. Nuevas y usadas: 50,8% vs. 49,2%, las de renta libre dominan ampliamente el reducido mercado de compraventa. 

Como en el mes de Septiembre, 4 comunidades autónomas representan el 59,9% de las ventas de viviendas (en Agosto representaron el 59,3%), desglosadas: 4.358 en Andalucía, 2.981 en Cataluña, 3.185 en la Comunidad Valenciana y 2.942 en la Comunidad de Madrid

Como el dicho las desgracias nunca vienen solas, y no solamente bajan las ventas de viviendas sino que éstas se venden a precios más baratos. Concretamente un -7,4% respecto a 2010 según recoge el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que confecciona el Instituto Nacional de Estadística. un -5,0% para la nueva y -9,6% para la segunda mano.

(1) Informe publicado el 15 de Diciembre de 2011 para Octubre.
(2) Informe publicado el 13 de Diciembre de 2011 para el tercer trimestre del año.

Hipoteca de hoy ¿moroso del mañana?

Continuando con el informe del Instituto Nacional de Estadística (1) sobre hipotecas, que mencionábamos ayer, resulta interesante fijarse y reflexionar sobre dos datos de las operaciones formalizadas, a saber:

• El tipo de interés medio es del 4,31% frente a un Euribor anual del 2,06% (2).
• Un 94,4% de las hipotecas se constituyen a tipo de interés variable y, de ese porcentaje, el 88% con referencia el Euribor.

De ellos podemos concluir que:

1. El tipo medio de contratación de hipoteca nos corrobora aún sin conocer el dato que debe haber refinanciaciones y, por tanto, operaciones más caras de lo habitual. Habíamos visto en el artículo anterior que había un 20% más de hipotecas sobre viviendas que compraventas. De todas maneras el ascenso de tarifas, también para las operaciones de compra por parte de particulares ha sido muy importante en los últimos dos años pasando de diferenciales sobre el Euribor de 50-75 p.b a 150-250 p.b.
2. Con un tipo medio del 4,31% frente al 2,06% del Euribor nos encontramos que el diferencial que se está aplicando es de un 2,25% aproximadamente.
3. Cuando el índice de referencia de las revisiones  vuelva a alcanzar un 4% (no los máximos de 2.008 del 5,30%) las cuotas mensuales se encarecerán notablemente, entre un 25-50%.
4. Por tanto, los clientes cuyas operaciones se han estudiado con criterios adaptados a la crisis inmobiliaria profunda y que, a priori, debieran ser de una mayor calidad de riesgo que las concedidas por la banca entre 2004 y 2008 serán inasumibles por el particular. ¡Con esos diferenciales estaremos creando el moroso de mañana!.

(1) Fuente: www.ine.es para septiembre 2.011

(2) BOE del 4 de octubre

Descienden las hipotecas de vivienda

Descienden las hipotecas que se han constituido en España en el mes de septiembre, en total 50.372 fincas (urbanas y rústicas).

Las características generales para las hipotecas de vivienda son (1):

1. El importe medio de la hipoteca de vivienda es de 111.934€, supone una reducción del 6,3% sobre 2.010
2. El descenso en el número de hipotecas, comparativo con 2010, es del 42%
3. El total de viviendas hipotecadas es de 30.808
4. El tipo de interés medio es del 4,31%

Conviene en este punto recordar (2) que nuestro post del 12 de noviembre Sigue el descenso en venta de viviendas indicábamos que las viviendas vendidas en el mismo periodo alcanzaban las 25.881, frente a las 30.808 que se han hipotecado.

La diferencia, de casi 5.000 viviendas, nos lleva a una primera impresión: gran parte de esas operaciones firmadas en el mes de septiembre con garantía hipotecaria son refinanciaciones con ampliaciones de garantías a favor de las entidades  financieras. ¡Veremos la evolución de los próximos meses!

(1)        Fuente: www.ine.es para septiembre 2.011.

(2)        Sigue el descenso en venta de viviendas

Sigue el descenso en venta de viviendas

La compraventa de fincas (urbanas: viviendas, locales, garajes y fincas rusticas ) en el mes de Septiembre ha caído un 22,9% respecto al 2010, que tampoco fue un año para recordar.  Los datos, como en nuestro post de Octubre, provienen del INE.

En toda España se ha totalizaron 55.846 compraventas entre fincas rústicas y urbanas, la división entre ambas categorías es:

• El 15% de rústicas,
• El 85% de urbanas (47.507) de las que el 54,5% son viviendas 25.881, el resto son garajes, locales, trasteros, etc.

Concretando en las viviendas nos encontramos con que las de renta libre dominan ampliamente el ínfimo mercado inmobiliario español, 22.065 frente a 3.816.

Por el uso de las mismas, recoge el informe que casi al 50% se dividen entre nuevas y usadas.

Como en el mes de Agosto, 4 comunidades autónomas representan el 59,3% de las ventas de viviendas, desglosadas:

4.778 en Andalucía,

3.344 en Cataluña,

3.790 en la Comunidad Valenciana

3.435 en la Comunidad de Madrid

No parece que los datos de Septiembre nos modifiquen nuestros comentarios finales del pasado artículo, el mercado inmobiliario sigue muy estancado.

(1) Y seguimos comprando...¡menos casas!

¿Cómo se actualiza la renta de un alquiler?

En los alquileres de vivienda una de las circunstancias más habituales de las que se tiene que encargar el arrendador es el tener que revisar la renta del alquiler. Y el inquilino tiene que ser consciente de cómo se lleva a cabo para no sentirse engañado.

Pero ¿cómo, cuándo y en base a que pactos ejecuta la actualización de la renta?

Primero, conviene recordar que los alquileres de vivienda (modernos) se rigen por las estipulaciones de las partes y, en su defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1.994.

Segundo, dicho lo anterior parece que la renta se podría actualizar según hubiesen pactado las partes. De esa manera el arrendatario podría queda indefenso ante un arrendador con más conocimiento de la norma.

Tercero, en la citada LAU se recoge expresamente, artículo 18, que la revisión de la renta será:

1. Con carácter anual, en sus primeros cinco años de contrato.
2. Coincidiendo con el cumplimiento anual del mismo.
3. Aplicando el I.P.C., o como dice textualmente el artículo: el Indice general Nacional del Sistema de Índice de Precios al Consumo. Este dato se puede obtener del Instituto Nacional de Estadística, mensualmente, o bien a través del Boletín Oficial del Estado.
4. Como referencia se tomará el último publicado a la firma del contrato.
5. A partir del sexto año, sí estará en vigor las estipulaciones de las partes. Si faltara previsión de ello, se aplica el artículo 18 de la LAU.
6. Notificación, inexcusable. El arrendador debe comunicar por escrito la nueva renta y justificar la actualización. Sólo al mes siguiente de esa comunicación el arrendatario estará obligado. Si se olvidara el arrendador, por ejemplo durante unos meses, en su revisión no se puede exigir carácter retroactivo a la misma.

Y seguimos comprando... ¡menos casas!

El 38% es el dato de caída de las ventas de viviendas registradas, dato interanual facilitado por el INE para el mes de Agosto de 2011 (1).

En toda España se han totalizado 57.249 compraventas entre fincas rústicas y urbanas, del total 27.038 de ellas han sido de viviendas (47% del total). Además, destaca que de esas viviendas el 87% (23.386) han sido de renta libre y tan sólo 3.652 protegidas.

Como curiosidad final, la distribución geográfica que recoge el INE en su nota de prensa muestra que 4 comunidades autónomas representan el 60% de las ventas de viviendas, desglosadas:

• 10.706 en Andalucía
• 7.540 en Cataluña
• 7.517 en la Comunidad Valenciana
• 6.041 en la Comunidad de Madrid

A la vista de estos datos, expertos inmobiliarios coinciden en que los precios de la vivienda aún no han tocado fondo. 

(1) Fuente www.ine.es