Miedo al Libre Mercado, los errores del pasado...

Llevamos varios años esperando (y demandando) la Ley que regule el acceso a las profesiones colegiadas (abogados, médicos, arquitectos, etc) y, una vez que se ha presentado el Anteproyecto de Ley de Servicios Profesionales (1) se pone el grito en el cielo.

Una de las profesiones que más ha manifestado su discrepancia con el Anteproyecto ha sido la Abogacía, por medio de sus representantes en el Consejo General (2). 

Sinceramente, las quejas sólo las veo desde los órganos de poder (los propios Colegios y el Consejo General). Cuando comentamos el día a día con los compañeros no existe ese miedo a la competencia, al trabajo diario en la calle, a la búsqueda, captación y satisfacción del cliente. Lo que sí observamos son unas críticas (a veces no muy constructivas) a las cuotas colegiales, a los servicios recibidos por el Colegio, al anacronismo de sus órganos de gobierno, es decir, al status quo que quieren mantener y que no perciben los colegiados que redunde en un mejor servicio, ni para los profesionales ni para los ciudadanos.

Queremos dar unos datos que creemos se han pasado por alto por parte de los órganos de gobierno de los abogados:

1. La población actual de España es de 46.704.314 habitantes (3)
2. Abogados colegiados ejercientes en España 131.337  (4)
3. Abogados colegiados no-ejercientes 58.260 (4)
4. Procuradores en ejercicio en España 10.067 (5)

...de todo ello resulta que, primero tomando en cuenta los abogados colegiados como ejercientes, salimos a 1 abogado para cada 355 personas (menores incluidos), pero si dividimos la población entre los abogados totales el resultado es de 1 abogado para 246 personas. Con la nueva reforma, de salir adelante, debemos tener en cuenta a los procuradores, el resultado será de 1 abogado por cada 233 habitantes ¡espeluznante!. 

Esos datos deberían haber preocupado a nuestros dirigentes pues con esos ratios es imposible que el ejercicio de la abogacía no vaya abocado a un servicio cada vez más rápido, más barato y honorarios condicionados a resultado ¡es la ley de oferta y demanda!

Vivimos una situación provocada por la inactividad de nuestros directivos en los últimos 30 años, de éso no tiene nadie más la culpa que ellos, porque no se han preocupado de limitar el acceso a la carrera de Derecho. Todos hemos conocido y tenido compañeros de universidad que al no tener la nota exigida para otra carrera han cursado Derecho. De esos polvos vienen estos lodos...  

El problema no es la nueva Ley, se modifique en los trámites de las Cortes o no, sino que la inactividad de nuestros dirigentes en décadas han provocado una sobreoferta de Licenciados en Derecho en este país. Y, para la mayoría de ellos, el mantener un Colegio profesional con una elevada cuota no es más que una tasa adicional para el ejercicio de la profesión con la única finalidad de mantener privilegios.

(1) Texto Anteproyecto

(2) Artículo CGAE 3-8-13 en www.cgae.es

(3) Datos INE a final 2012

(4) Fuente www.cgae.es a 31-12-12

(5) Fuente www.cgpe.es Memoria a 31-12-12

Ejecución hipotecaria de vivienda

Desde el año 2008, la crisis económica ha provocado una masiva ejecución hipotecaria de viviendas en nuestro país, además, de una ola de fusiones y absorciones de entidades financieras (la mayor parte en forma de SIP: Bankia, BMN, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, etc).

Ambos sucesos, ejecución hipotecaria y fusiones bancarias, parecen ser incompatibles a tenor de la reciente noticia aparecida en los medios. En Castellón no han permitido a Bankia (1) continuar con una ejecución hipotecaria, como titular del crédito contra el deudor.

Los motivos, dos, a saber:

1. para que Bankia pudiera ejecutar un crédito con garantía hipotecaria a favor de Bancaja, la cesión del mismo debe figurar en Escritura Pública
2. ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente

El fundamento en la Ley Hipotecaria, artículos 149 y 150 (2).

Con esta resolución, refrendada por la Audiencia Provincial, parecía que se podría vislumbrar una salida (llámese "negociación" con las entidades acreedoras) a la gran mayoría de deudores en las antiguas Cajas de Ahorro que han formado los SIP.

Hemos dicho parecía pues creemos que sólo va a provocar dos consecuencias, si todos los órganos judiciales aplican los mismos criterios (hasta ahora no lo parecía pues es la primera noticia que tenemos) de necesidad de inscripción el el Registro (motivo 2 anterior):

1. ralentizar la ejecución pues habrá que aportar a la documentación del juzgado un Testimonio de la escritura de fusión y haberla llevado al Registro
2. encarecer en gastos, pues, si debe inscribirse se debe pagar honorarios.

De todas maneras, pensamos que es muy interesante la noticias y deseamos haceros conocedores de ella, después cada uno que la aplique como crea conveniente a su situación personal.

(1) S.I.P. formado por Caja Madrid, Bancaja, C. Ávila, C.Segovia, Caja Canarias, C. Laietana, C.Rioja.

Lucha conta el fraude...¡pagan los autónomos!

Se acaba de anunciar y publicar el Anteproyecto de Ley para la lucha contra el fraude fiscal (1) y, de una lectura rápida, se desprende que la lucha es, realmente, contra el autónomo.

No hay más que detenerse en el artículo 6 que se denomina limitaciones a los pagos en efectivo, queriendo limitar esta forma de pago (entre profesionales o profesionales y consumidores) a 2.500€. Bien, ¡no queda más remedio que cumplir las normas! 

Pensando detenidamente,  me pregunto ¿quién paga los gastos del banco por emitir transferencias? En mi caso particular que tengo 2 proveedores a los que les consumo más de esa cantidad mensualmente me voy a ver obligado a pagar mediante transferencia bancaria y, además, guardar el justificante durante 5 años. Con esta nueva medida que se pretende adoptar, me he informado en las dos entidades que habitualmente utilizo para el negocio y con las nuevas políticas que de cobro (creciente) de comisiones de las entidades financieras  va a representar más de 25€ mensuales, es decir, 300€ anuales de sobrecoste a mi negocio.

Si hay que luchar contra el fraude aceptamos pulpo (Anteproyecto) pero que esos nuevos gastos no repercutan como un coste adicional de nuestro negocio.

(1) Texto completo Anteproyecto

¿Qué es el renting?

Con el mismo destino de uso del bien existe otra alternativa al leasing, el renting.

El renting es un contrato de alquiler de un bien, por un plazo determinado (normalmente de 1 a 5 años) a cambio de una contraprestación económica (de carácter mensual, trimestral...). Incluye el servicio de mantenimiento del bien (revisiones, reparaciones, sustituciones...).

Básicamente sus principales características son:

• La finalidad última del renting es ceder el uso del bien objeto del mismo.
• No existen plazos legales mínimos, si bien su extensión no será más allá de su vida útil.
• No debe existir opción de compra, como valor residual del bien, par la adquisición del bien.
• Principalmente se contrata para ordenadores y equipos informáticos, material deofimática, vehículos para flotas comerciales, etc.
• Suele ser interesante para utilizar aquellos bienes que sufren una obsolescencia, por motivos tecnológicos, muy rápida.
• El arrendatario puede ser o no profesional.
• Cómodo: la cuota (mensual...) incluye mantenimiento y reparaciones e impuestos.
• Su contabilización es sencilla un simple gasto, siempre y cuando sea deducible.

¿Qué es el leasing?

Se considera un arrendamiento financiero o leasing aquel contrato que tenga por objeto exclusivo la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del usuario y a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas.

El contrato debe incluir necesariamente una opción de compra a favor del usuario, al término del mismo, conocido como valor residual.

En otras palabras, el leasing es una modalidad para la adquisición de un inmovilizado para la empresa (autónomo o sociedad), en plazos determinados y con un último pago (valor residual) que, casi siempre, será el importe de una cuota de financiación. El mantenimiento del bien financiado será, en los casos más habituales, por cuenta del arrendatario.

El objeto del leasing pueden ser

• bienes muebles: coches, camiones, ordenadores, maquinaria, etc
• bienes inmuebles: naves, locales o edificios

Los plazos mínimos legales son

• 24 meses si hablamos de bienes muebles
• 10 años si el objeto son inmuebles

Las cuotas por la cesión de uso estarán sujetas al IVA correspondiente y, además, en la cuenta de resultados de la empresa/autónomo debe tratarse por separado la amortización del inmueble de los intereses por su financiación.

Existe otra modalidad del leasing denominado operativo que se diferencia, básicamente, del financiero en que por las características del bien financiado (ej. aeronaves) se hace necesario que el mantenimiento del bien lo realice la empresa fabricante del mismo.

¿Código Buenas Prácticas Bancarias?

Crecen cada día las entidades financieras que se adhieren al Código de Buenas Prácticas Bancarias, publicado en BOE del pasado 10 de Marzo.

Orgullosas de publicitar que, siguiendo las directrices del nuevo gobierno, pretenden ayudar a los clientes (personas físicas) agobiados por los pagos mensuales de la hipoteca. Una ayuda con muchos matices (importe, carencia de avalistas, finalidad de compra, etc).

Antes de plantearse la ayuda al que está cercano a la pérdida de su vivienda en un procedimiento judicial por impago de sus compromisos planteamos:

• ¿es coherente que esas mismas entidades (BBVA, Cajas Rurales...) se adhieran a ese nuevo Código y mantengan los tipo de interés mínimos de sus hipotecas (3,5%, 4%)?
• ¿es creíble la buena voluntad de esos bancos mientras que obligan a los ciudadanos a acudir a un juez para reivindicar la no aplicación de mínimos de las hipotecas?

Esas mismas entidades que hoy se adhieren al Código se niegan, en el entorno de caída de tipos de interés en que nos encontramos desde 2009, a la aplicación de los tipos que corresponderían en realidad con la sustancial rebaja en las cuotas mensuales de los préstamos y, consecuentemente, a un desahogo en la situación económica de muchas familias.

Sigan ustedes (Caixa Galicia, BBVA, Rurales...) con sus cláusulas legales que no morales de mínimos / suelos o similares. Legalidad que se ven obligados a defender en los tribunales pues no son tan claras como creían. Resoluciones, no siempre favorable a sus intereses, lo que nos da una visión real de qué distancia existe entre moralidad y legalidad.

Comprobación de Valores (I)

Marzo de 2012, acaba de publicar el INE el Índice de Precios de Vivienda con base en 2007 que corrobora lo que es un secreto a voces: ¡las viviendas,  en España, siguen bajando de precio!

Pero ¿seguro que todos tienen claro lo que parece una obviedad? La Consellería de Hacienda de la Comunidad Valenciana no opina lo mismo.

En las últimas semanas varios de nuestros clientes, que compraron una vivienda a finales de 2008 y comienzos de 2009, han recibido una comunicación de inicio de procedimiento de Comprobación de Valores (1).

De manera resumida, viene a ser una comunicación que inicia la Administración que pone de manifiesto al administrado que su casa vale más de lo que se ha recogido en la Escritura Pública de compraventa, resumiendo que hubo dinero no declarado en el acto de la firma. Por ello, les indican que deben de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales de la diferencia (2)

En unos de los últimos casos la diferencia de precio aludida es muy significativa (de 160.000€ para un precio escriturado de 250.000€). Los informes suelen estar basados en generalidades, índices, sin una visita al inmueble y realizada por un arquitecto que, si bien seguro tiene la titulación mínima requerida y necesaria para su emisión carece de la experiencia profesional contrastada para ejecutarla.

Presentado el problema que se está produciendo a numerosos compradores en nuestra Comunidad en los siguientes post os indicaremos cómo afrontarlo, sus fases y riesgos.

(1)        Artículo 57 Ley General Tributaria
(2)        7% en la Comunidad Valenciana

Impagos de las Preferentes

Desde hace varios meses veníamos recordando los peligros de productos financieros como las Acciones/Participaciones Preferentes.

Comercializadas de manera proactiva por casi todas las entidades financieras de este país, en especial desde 2008 y sin la advertencia adecuada al inversor final (muchas veces minorista con poca o nula cultura financiera y aversión al riesgo manifiesta).

La Comisión Nacional del Mercado de Valores, CNMV, acaba de recoger un Hecho Relevante (2) en su web, UNNIM no pagará los intereses trimestrales de sus Preferentes por insuficiencia de beneficio ¡qué eufemismo, en septiembre de 2011 declararon pérdidas de 107 millones de euros!

Los clientes, cautivos, en una entidad que es 100% del Estado y en proceso de adjudicación sólo les queda indignarse, esperar o ¡actuar jurídicamente por la nulidad del contrato!.

(1) Artículo 8 de septiembre 2011

(2) Hecho Relevante CNMV 27/02/2012 

¡Baja el Euribor, suben las hipotecas!

De la situación del Sistema Financiero del país podemos observar:

1. el Euribor Anual sigue siendo la principal referencia en la contratación de préstamos hipotecarios (casi el 95% del total)
2. el citado índice se alcanza en Enero de este año el valor de 1,83% (1)
3. se viene produciendo una bajada constante desde Agosto de 2011, cuando alcanzó tasas del 2,09% como se puede ver los gráficos (2)

sin embargo, las hipotecas se contratan (las escasas que son concedidas por las entidades financieras) a los tipos de interés más altos en los últimos años, un 4,50% a finales del año 2011 y ¡subiendo!

Dejamos abierta a vuestra reflexión

• ¿si os parece lógico?
• ¿si las entidades financieras con este tipo de actuaciones creéis deben recibir ayudas públicas?
 

(1) www.boe.es

(2) www.eleconomista.es

Menos hipotecas y más caras

En los recientes datos publicados por el INE podemos observar que se han formalizado 45.491 hipotecas en el pasado mes de noviembre, 28.113 corresponden a viviendas, 2.297 a fincas rústicas y el resto a otras urbanas.

Las operaciones con garantía hipotecaria han sido firmadas a un tipo medio del 4,50% (2,04% el Euribor anual  del mes) lo que deja un margen significativo a las entidades financieras.

Una subida de 0,2 puntos en tan sólo dos meses, puesto que en Septiembre el tipo medio de contratación alcanzaba un 4,31%, frente a un descenso del Euribor de 0,02 puntos ¡paradojas de la vida!.

Nos fijamos exclusivamente en el Euribor como índice de referencia dado que el 95% de las hipotecas se constituyeron con tipos de interés variable. De este porcentaje, además, casi el 90% utiliza el Euribor como referencia.

 

Fuente: www.ine.es

Se crean más sociedades mercantiles ¿signo de mejora?

En el mes de Noviembre (último dato disponible en el INE) se han constituido 7.245 sociedades mercantiles, creciendo un 8,4% sobre el año 2.010.

En los meses precedentes han sido:

• 5.306 las sociedades creadas en Agosto
• 5.749 sociedades se constituyeron en Septiembre
• 6.378 en Octubre,

de los datos se desprende una tendencia al alza (esperamos se consolide en el primer trimestre del año 2012) que rompe con la línea bajista que comenzó en Junio de 2011 (7.627 sociedades mercantiles creadas)

Como viene siendo habitual los datos porcentuales se repiten si las observamos según la modalidad: 99,3% son de responsabilidad limitada (7.197) y el 1% restante son anónimas.

El mayor número de sociedades creadas ha sido, por Comunidades:

1. Madrid con 1.586 de las que 1.564 son limitadas
2. Cataluña con 1.311 de las que 1.0306 son limitadas
3. Andalucía con 1.194 de las que 1.191 son limitadas
4. Valencia con 873 de las que 871 son limitadas

¿Estamos al final del abismo en venta de viviendas?

El número de compraventas de fincas inscritas en los Registros de la Propiedad sigue en descenso comparativamente respecto a 2.011, un 13,1% inferior.

Durante el mes de Noviembre 60.545 transmisiones de fincas mediante compraventa (1). La tendencia negativa parece continuar, consolidándose las caídas.

Sin embargo, si observamos los datos de meses anteriores (compraventa)

• 51.357 en Octubre
• 55.846 en Septiembre
• 57.249 en Agosto

¡Existe un crecimiento del 18% sobre los datos de Octubre!

¿Ruptura de tendencia? Demasiado pronto para concluirlo, vigilaremos los datos de los próximos meses.

¿Efecto del fin del 4% del IVA en vivienda nueva? Pudiera tener cierta influencia, los cierto es que el porcentaje de viviendas nuevas se mantiene en torno al 50% como en los meses precedentes, en valor absoluto sí ha experimentado un alza.

Tenemos la esperanza de una mejora sensible de los datos que se publiquen para el segundo y tercer trimestre de 2012.

Por una parte, por las medidas adoptadas en el Consejo de Ministros del 30 de Diciembre, respecto a la fiscalidad de la vivienda (mantener el 4% del IVA para la vivienda nueva, recuperar la deducción adquisición). Y, por otra, como con la prometida reforma del sistema financiero (según las noticias recibidas) incluirá una necesaria actualización de los activos de las entidades y, consecuentemente, provocará una rebaja del precio final de los mismos.

Finalmente, en cuanto a la distribución de datos por Comunidades, se mantiene que más del 59% de las ventas se repiten en Madrid, Cataluña, Valencia y Andalucía.

(1)    Datos INE  10 de Enero de 2012. La totalidad han sido 134.612 que incluyen donaciones, permutas, herencias, etc.

Los administradores en la sociedad limitada

Al constituir una sociedad, limitada, en los Estatutos de la misma debe recogerse la forma de organización de la administración de la sociedad.

En la mayoría de los casos, en sociedades limitadas, suele ser un administrador único, dos mancomunados o bien varios solidarios (resulta raro la existencia de un Consejo de Administración). Pues bien cuando escojamos la modalidad de varios administradores solidarios debe indicarse el número o, al menos, establecer el número mínimo y máximo posible (art. 23 del Texto Refundido de Ley Sociedades de Capital).

Esta delimitación que se tiene que reflejar en los Estatutos nos la reitera la Dirección General de Registros y Notariado en Resolución que podéis leer. Seamos conscientes de que si queremos crear una nueva sociedad no dejemos este punto a la improvisación de última hora…¡dediquemos un poco de tiempo a nuestra sociedad, cómo la queremos organizar hoy y en el futuro!

¿Planes de Pensiones o Plan de Previsón Asegurado?

Apenas quedan unos días para que acabe el año, los gestores de las entidades financieras no cesan de recordarnos la necesidad de aportar a nuestro plan de pensiones (ventajas fiscales, regalos, ¿rentabilidad?).

Pero ese interés en nuestro dinero es, ¿realmente pensando en lo mejor para nuestra jubilación o, simplemente, en el cumplimiento de sus objetivos personales de una campaña de final de año?

Si os preguntáis por qué dudo quizás sea interesante ver los datos que nos facilita Inverco (1) de las rentabilidades de Planes de Pensiones en los últimos 20 años, divididos por categorías.

En los últimos 5 años, la media ponderada por categoría no arroja rentabilidad positiva (salvo si obviamos un 1,10% y 0,95% de los de Renta Fija, que no podemos considerar significativo), es decir, que no hemos ganado dinero adicional por el esfuerzo de ahorro cara a nuestro merecido retiro.

¿Significa qué no debemos pensar en ahorrar pensando en el futuro? No. Estos datos lo que deben es invitar a la reflexión de si el Plan de Pensiones es el producto adecuado para nosotros (para las Gestoras seguro que sí, independientemente de la rentabilidad tan reducida o negativa que ofrecen siguen cobrando comisiones anuales que pueden alcanzar el 1,50% anual sobre el patrimonio).

Existe en el mercado, desde el año 2.003, el Plan de Previsión Asegurado que consideramos como alternativa al Plan de Pensiones tradicional.

Ambos productos:

• tienen el mismo tratamiento fiscal (importes, límites, desgravaciones, etc)
• están destinados a cubrir la misma finalidad
• suelen acogerse a las mismas campañas de regalos maravillosos (planchas, cafeteras, televisiones…)
• son comercializados por las mismas entidades que le han vendido el plan de pensiones
• tienen la misma facilidad de realizar / parar las aportaciones
• se pueden movilizar, los derechos adquiridos, entre ellos sin limitaciones.

Pero, los Planes de Previsión Asegurados, están obligados a ofrecer una rentabilidad mínima asegurada. En nuestro muestreo por los más populares podemos decir que de un 2% a un 3,5% anual se obtiene con relativa facilidad.

Con estas rentabilidades garantizadas podemos, comparando con los datos iniciales que facilita Inverco, conseguir en un año más que la media de los planes de pensiones en 10 años.

Ahora depende de nosotros y de lo que esperemos de nuestra inversión qué producto utilizamos para nuestra jubilación pero, desde luego, no valoremos sólo la cafetera o las buenas de un gestor bienintencionado.

(1)           INVERCO, Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones

¿Quien otorga poderes en la sociedad unipersonal?

Resulta interesante y clarificadora la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado, publicada en el BOE en relación a la capacidad de otorgar y revocar poderes en las sociedades mercantiles (limitadas, en este caso).

Para el caso de estudio, sociedad limitada unipersonal, se mantienen las mismas reglas que para las pluripersonales: el Órgano de Administración es el capacitado para otorgar y revocar poderes y no la Junta General (aunque sea de un único socio). La Resolución expresa en sus fundamento de Derecho:

2. Es doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, que la Junta General no puede otorgar
poderes, ya que el órgano competente para ello es el órgano de administración

En Octubre se venden menos casas y más baratas

El camino de las compraventas de viviendas sigue en descenso, durante el mes de Octubre han caído un 18% respecto al año 2010. Los datos del INE (1) muestran que continua la senda que reflejamos en nuestro post del 12 de Noviembre. 

En el conjunto del Estado se totalizaron 51.357 compraventas entre fincas rústicas y urbanas, la diferentes divisiones que podemos encontrar son:

1. Rústicas y urbanas: 15,6% frente a un 85,4% - 22.482 viviendas
2. Renta libre y protegidas: 88% frente al 12%.
3. Nuevas y usadas: 50,8% vs. 49,2%, las de renta libre dominan ampliamente el reducido mercado de compraventa. 

Como en el mes de Septiembre, 4 comunidades autónomas representan el 59,9% de las ventas de viviendas (en Agosto representaron el 59,3%), desglosadas: 4.358 en Andalucía, 2.981 en Cataluña, 3.185 en la Comunidad Valenciana y 2.942 en la Comunidad de Madrid

Como el dicho las desgracias nunca vienen solas, y no solamente bajan las ventas de viviendas sino que éstas se venden a precios más baratos. Concretamente un -7,4% respecto a 2010 según recoge el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que confecciona el Instituto Nacional de Estadística. un -5,0% para la nueva y -9,6% para la segunda mano.

(1) Informe publicado el 15 de Diciembre de 2011 para Octubre.
(2) Informe publicado el 13 de Diciembre de 2011 para el tercer trimestre del año.

Dividendos del socio minorista y separación

En el mes de Julio de 2010 se publicó el la nueva Ley de Sociedades de Capital, refundiendo diversos textos legislativos que comprendían las sociedades limitadas, las anónimas, mercado de valores, etc.

Un año después, de Agosto de 2011, la Ley 25/2011 la modificó. E introdujo novedades para las sociedades no cotizadas, a pesar que su título finalizaba con un sobre el ejercicio de determinados derechos de los accionistas de sociedades cotizadas

En la Ley 25/2011 se introdujo el artículo 348 bis que regula el derecho del socio a la separación de la sociedad en caso de no recibir dividendos (siempre y cuando haya algo que repartir, claro). Para ello, recoge el mencionado artículo los siguientes requisitos, exclusivamente para sociedades no cotizadas:

1. La sociedad tiene que tener una antigüedad superior a 5 años (1)
2. El socio debe votar a favor del reparto de beneficios, en la Junta General
3. El importe de reparto será de un mínimo de un tercio de los beneficios de explotación (2)
4. El plazo para solicitar la separación es de 1 mes desde la celebración de la Junta

Con esta formulación del artículo 348 bis se posibilita, por una parte, el aumento de los fondos propios de la mercantil en 2/3 de los beneficios y, por otra, la satisfacción del socio minorista que tiene su expectativa de remuneración a la inversión en la recepción de dividendos.

Debemos reflexionar que con la incorporación de este nuevo derecho para el socio minorista, se evita que los minoritarios (que por su escasa participación en el capital de la sociedad, ni participaban en la gestión de la sociedad, ni podían obligar o forzar un reparto de dividendos) vieran cómo todos los ejercicios los beneficios obtenidos se destinaban a reservas, quedando totalmente excluido de esos beneficios por su diferimiento a una futura disolución de la sociedad.

De todas maneras si bien es una concesión a la expectativa de retribución del minoritario, positiva, no creemos que se elimine una futura conflictividad social pues el ejercicio del derecho de separación, por uno o varios socios, siempre va a generar problemas en el seno de la misma, sobre todo en lo relativo a la valoración de la cuota del socio que ejerce su derecho.

(1) Desde la inscripción como sociedad en el Registro Mercantil.
(2) Según la definición textual que recoge esta Ley no comprenderán los beneficios extraordinarios.

Cláusulas suelo: ahora toca negociar o esperar...

Paradojas del sistema judicial español: si el pasado 17 de octubre nos hacíamos eco (1) de la resolución de la Audiencia Provincial de Sevilla que declaraba válidas las cláusulas suelo y techo de las hipotecas (reclamación planteada incialmente contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar) ahora, en Barcelona, el Juzgado de lo Mercantil declara la nulidad del suelo de una hipoteca (¡4% de mínimo que no está mal!).

Entendemos que la Unión de Consumidores de Palencia aconseje a los hipotecados que sufren dichas cláusulas en sus escrituras de hipoteca que negocien con la entidad su eliminación.

Como comentamos en nuestro artículo ante tales resoluciones contradictorias y con tantos afectados por las mismas la solución se halla en el Tribunal Supremo, no será rápida y cuando resuelva el Euribor podría haber vuelto a nivel de 2007 y 2008.

Valoremos bien la oportunidad de emprender una acción judicial contra las entidades financieras pues el coste lo debe soportar el consumidor (ya sabemos que Sevilla y Alicante son territorios favorables a la validez de las cláusulas, difícilmente ganaremos allí) y, quizás, conviene negociar con la sucursal ahora y esperar que el Alto Tribunal dictamine.

(1) Artículo 17-octubre

Hipoteca de hoy ¿moroso del mañana?

Continuando con el informe del Instituto Nacional de Estadística (1) sobre hipotecas, que mencionábamos ayer, resulta interesante fijarse y reflexionar sobre dos datos de las operaciones formalizadas, a saber:

• El tipo de interés medio es del 4,31% frente a un Euribor anual del 2,06% (2).
• Un 94,4% de las hipotecas se constituyen a tipo de interés variable y, de ese porcentaje, el 88% con referencia el Euribor.

De ellos podemos concluir que:

1. El tipo medio de contratación de hipoteca nos corrobora aún sin conocer el dato que debe haber refinanciaciones y, por tanto, operaciones más caras de lo habitual. Habíamos visto en el artículo anterior que había un 20% más de hipotecas sobre viviendas que compraventas. De todas maneras el ascenso de tarifas, también para las operaciones de compra por parte de particulares ha sido muy importante en los últimos dos años pasando de diferenciales sobre el Euribor de 50-75 p.b a 150-250 p.b.
2. Con un tipo medio del 4,31% frente al 2,06% del Euribor nos encontramos que el diferencial que se está aplicando es de un 2,25% aproximadamente.
3. Cuando el índice de referencia de las revisiones  vuelva a alcanzar un 4% (no los máximos de 2.008 del 5,30%) las cuotas mensuales se encarecerán notablemente, entre un 25-50%.
4. Por tanto, los clientes cuyas operaciones se han estudiado con criterios adaptados a la crisis inmobiliaria profunda y que, a priori, debieran ser de una mayor calidad de riesgo que las concedidas por la banca entre 2004 y 2008 serán inasumibles por el particular. ¡Con esos diferenciales estaremos creando el moroso de mañana!.

(1) Fuente: www.ine.es para septiembre 2.011

(2) BOE del 4 de octubre

Descienden las hipotecas de vivienda

Descienden las hipotecas que se han constituido en España en el mes de septiembre, en total 50.372 fincas (urbanas y rústicas).

Las características generales para las hipotecas de vivienda son (1):

1. El importe medio de la hipoteca de vivienda es de 111.934€, supone una reducción del 6,3% sobre 2.010
2. El descenso en el número de hipotecas, comparativo con 2010, es del 42%
3. El total de viviendas hipotecadas es de 30.808
4. El tipo de interés medio es del 4,31%

Conviene en este punto recordar (2) que nuestro post del 12 de noviembre Sigue el descenso en venta de viviendas indicábamos que las viviendas vendidas en el mismo periodo alcanzaban las 25.881, frente a las 30.808 que se han hipotecado.

La diferencia, de casi 5.000 viviendas, nos lleva a una primera impresión: gran parte de esas operaciones firmadas en el mes de septiembre con garantía hipotecaria son refinanciaciones con ampliaciones de garantías a favor de las entidades  financieras. ¡Veremos la evolución de los próximos meses!

(1)        Fuente: www.ine.es para septiembre 2.011.

(2)        Sigue el descenso en venta de viviendas