Ejecución hipotecaria de vivienda

Desde el año 2008, la crisis económica ha provocado una masiva ejecución hipotecaria de viviendas en nuestro país, además, de una ola de fusiones y absorciones de entidades financieras (la mayor parte en forma de SIP: Bankia, BMN, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, etc).

Ambos sucesos, ejecución hipotecaria y fusiones bancarias, parecen ser incompatibles a tenor de la reciente noticia aparecida en los medios. En Castellón no han permitido a Bankia (1) continuar con una ejecución hipotecaria, como titular del crédito contra el deudor.

Los motivos, dos, a saber:

1. para que Bankia pudiera ejecutar un crédito con garantía hipotecaria a favor de Bancaja, la cesión del mismo debe figurar en Escritura Pública
2. ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente

El fundamento en la Ley Hipotecaria, artículos 149 y 150 (2).

Con esta resolución, refrendada por la Audiencia Provincial, parecía que se podría vislumbrar una salida (llámese "negociación" con las entidades acreedoras) a la gran mayoría de deudores en las antiguas Cajas de Ahorro que han formado los SIP.

Hemos dicho parecía pues creemos que sólo va a provocar dos consecuencias, si todos los órganos judiciales aplican los mismos criterios (hasta ahora no lo parecía pues es la primera noticia que tenemos) de necesidad de inscripción el el Registro (motivo 2 anterior):

1. ralentizar la ejecución pues habrá que aportar a la documentación del juzgado un Testimonio de la escritura de fusión y haberla llevado al Registro
2. encarecer en gastos, pues, si debe inscribirse se debe pagar honorarios.

De todas maneras, pensamos que es muy interesante la noticias y deseamos haceros conocedores de ella, después cada uno que la aplique como crea conveniente a su situación personal.

(1) S.I.P. formado por Caja Madrid, Bancaja, C. Ávila, C.Segovia, Caja Canarias, C. Laietana, C.Rioja.

Lucha conta el fraude...¡pagan los autónomos!

Se acaba de anunciar y publicar el Anteproyecto de Ley para la lucha contra el fraude fiscal (1) y, de una lectura rápida, se desprende que la lucha es, realmente, contra el autónomo.

No hay más que detenerse en el artículo 6 que se denomina limitaciones a los pagos en efectivo, queriendo limitar esta forma de pago (entre profesionales o profesionales y consumidores) a 2.500€. Bien, ¡no queda más remedio que cumplir las normas! 

Pensando detenidamente,  me pregunto ¿quién paga los gastos del banco por emitir transferencias? En mi caso particular que tengo 2 proveedores a los que les consumo más de esa cantidad mensualmente me voy a ver obligado a pagar mediante transferencia bancaria y, además, guardar el justificante durante 5 años. Con esta nueva medida que se pretende adoptar, me he informado en las dos entidades que habitualmente utilizo para el negocio y con las nuevas políticas que de cobro (creciente) de comisiones de las entidades financieras  va a representar más de 25€ mensuales, es decir, 300€ anuales de sobrecoste a mi negocio.

Si hay que luchar contra el fraude aceptamos pulpo (Anteproyecto) pero que esos nuevos gastos no repercutan como un coste adicional de nuestro negocio.

(1) Texto completo Anteproyecto

¿Qué es el renting?

Con el mismo destino de uso del bien existe otra alternativa al leasing, el renting.

El renting es un contrato de alquiler de un bien, por un plazo determinado (normalmente de 1 a 5 años) a cambio de una contraprestación económica (de carácter mensual, trimestral...). Incluye el servicio de mantenimiento del bien (revisiones, reparaciones, sustituciones...).

Básicamente sus principales características son:

• La finalidad última del renting es ceder el uso del bien objeto del mismo.
• No existen plazos legales mínimos, si bien su extensión no será más allá de su vida útil.
• No debe existir opción de compra, como valor residual del bien, par la adquisición del bien.
• Principalmente se contrata para ordenadores y equipos informáticos, material deofimática, vehículos para flotas comerciales, etc.
• Suele ser interesante para utilizar aquellos bienes que sufren una obsolescencia, por motivos tecnológicos, muy rápida.
• El arrendatario puede ser o no profesional.
• Cómodo: la cuota (mensual...) incluye mantenimiento y reparaciones e impuestos.
• Su contabilización es sencilla un simple gasto, siempre y cuando sea deducible.

¿Qué es el leasing?

Se considera un arrendamiento financiero o leasing aquel contrato que tenga por objeto exclusivo la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del usuario y a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas.

El contrato debe incluir necesariamente una opción de compra a favor del usuario, al término del mismo, conocido como valor residual.

En otras palabras, el leasing es una modalidad para la adquisición de un inmovilizado para la empresa (autónomo o sociedad), en plazos determinados y con un último pago (valor residual) que, casi siempre, será el importe de una cuota de financiación. El mantenimiento del bien financiado será, en los casos más habituales, por cuenta del arrendatario.

El objeto del leasing pueden ser

• bienes muebles: coches, camiones, ordenadores, maquinaria, etc
• bienes inmuebles: naves, locales o edificios

Los plazos mínimos legales son

• 24 meses si hablamos de bienes muebles
• 10 años si el objeto son inmuebles

Las cuotas por la cesión de uso estarán sujetas al IVA correspondiente y, además, en la cuenta de resultados de la empresa/autónomo debe tratarse por separado la amortización del inmueble de los intereses por su financiación.

Existe otra modalidad del leasing denominado operativo que se diferencia, básicamente, del financiero en que por las características del bien financiado (ej. aeronaves) se hace necesario que el mantenimiento del bien lo realice la empresa fabricante del mismo.

¿Código Buenas Prácticas Bancarias?

Crecen cada día las entidades financieras que se adhieren al Código de Buenas Prácticas Bancarias, publicado en BOE del pasado 10 de Marzo.

Orgullosas de publicitar que, siguiendo las directrices del nuevo gobierno, pretenden ayudar a los clientes (personas físicas) agobiados por los pagos mensuales de la hipoteca. Una ayuda con muchos matices (importe, carencia de avalistas, finalidad de compra, etc).

Antes de plantearse la ayuda al que está cercano a la pérdida de su vivienda en un procedimiento judicial por impago de sus compromisos planteamos:

• ¿es coherente que esas mismas entidades (BBVA, Cajas Rurales...) se adhieran a ese nuevo Código y mantengan los tipo de interés mínimos de sus hipotecas (3,5%, 4%)?
• ¿es creíble la buena voluntad de esos bancos mientras que obligan a los ciudadanos a acudir a un juez para reivindicar la no aplicación de mínimos de las hipotecas?

Esas mismas entidades que hoy se adhieren al Código se niegan, en el entorno de caída de tipos de interés en que nos encontramos desde 2009, a la aplicación de los tipos que corresponderían en realidad con la sustancial rebaja en las cuotas mensuales de los préstamos y, consecuentemente, a un desahogo en la situación económica de muchas familias.

Sigan ustedes (Caixa Galicia, BBVA, Rurales...) con sus cláusulas legales que no morales de mínimos / suelos o similares. Legalidad que se ven obligados a defender en los tribunales pues no son tan claras como creían. Resoluciones, no siempre favorable a sus intereses, lo que nos da una visión real de qué distancia existe entre moralidad y legalidad.

Comprobación de Valores (I)

Marzo de 2012, acaba de publicar el INE el Índice de Precios de Vivienda con base en 2007 que corrobora lo que es un secreto a voces: ¡las viviendas,  en España, siguen bajando de precio!

Pero ¿seguro que todos tienen claro lo que parece una obviedad? La Consellería de Hacienda de la Comunidad Valenciana no opina lo mismo.

En las últimas semanas varios de nuestros clientes, que compraron una vivienda a finales de 2008 y comienzos de 2009, han recibido una comunicación de inicio de procedimiento de Comprobación de Valores (1).

De manera resumida, viene a ser una comunicación que inicia la Administración que pone de manifiesto al administrado que su casa vale más de lo que se ha recogido en la Escritura Pública de compraventa, resumiendo que hubo dinero no declarado en el acto de la firma. Por ello, les indican que deben de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales de la diferencia (2)

En unos de los últimos casos la diferencia de precio aludida es muy significativa (de 160.000€ para un precio escriturado de 250.000€). Los informes suelen estar basados en generalidades, índices, sin una visita al inmueble y realizada por un arquitecto que, si bien seguro tiene la titulación mínima requerida y necesaria para su emisión carece de la experiencia profesional contrastada para ejecutarla.

Presentado el problema que se está produciendo a numerosos compradores en nuestra Comunidad en los siguientes post os indicaremos cómo afrontarlo, sus fases y riesgos.

(1)        Artículo 57 Ley General Tributaria
(2)        7% en la Comunidad Valenciana

Impagos de las Preferentes

Desde hace varios meses veníamos recordando los peligros de productos financieros como las Acciones/Participaciones Preferentes.

Comercializadas de manera proactiva por casi todas las entidades financieras de este país, en especial desde 2008 y sin la advertencia adecuada al inversor final (muchas veces minorista con poca o nula cultura financiera y aversión al riesgo manifiesta).

La Comisión Nacional del Mercado de Valores, CNMV, acaba de recoger un Hecho Relevante (2) en su web, UNNIM no pagará los intereses trimestrales de sus Preferentes por insuficiencia de beneficio ¡qué eufemismo, en septiembre de 2011 declararon pérdidas de 107 millones de euros!

Los clientes, cautivos, en una entidad que es 100% del Estado y en proceso de adjudicación sólo les queda indignarse, esperar o ¡actuar jurídicamente por la nulidad del contrato!.

(1) Artículo 8 de septiembre 2011

(2) Hecho Relevante CNMV 27/02/2012 

¡Baja el Euribor, suben las hipotecas!

De la situación del Sistema Financiero del país podemos observar:

1. el Euribor Anual sigue siendo la principal referencia en la contratación de préstamos hipotecarios (casi el 95% del total)
2. el citado índice se alcanza en Enero de este año el valor de 1,83% (1)
3. se viene produciendo una bajada constante desde Agosto de 2011, cuando alcanzó tasas del 2,09% como se puede ver los gráficos (2)

sin embargo, las hipotecas se contratan (las escasas que son concedidas por las entidades financieras) a los tipos de interés más altos en los últimos años, un 4,50% a finales del año 2011 y ¡subiendo!

Dejamos abierta a vuestra reflexión

• ¿si os parece lógico?
• ¿si las entidades financieras con este tipo de actuaciones creéis deben recibir ayudas públicas?
 

(1) www.boe.es

(2) www.eleconomista.es

Menos hipotecas y más caras

En los recientes datos publicados por el INE podemos observar que se han formalizado 45.491 hipotecas en el pasado mes de noviembre, 28.113 corresponden a viviendas, 2.297 a fincas rústicas y el resto a otras urbanas.

Las operaciones con garantía hipotecaria han sido firmadas a un tipo medio del 4,50% (2,04% el Euribor anual  del mes) lo que deja un margen significativo a las entidades financieras.

Una subida de 0,2 puntos en tan sólo dos meses, puesto que en Septiembre el tipo medio de contratación alcanzaba un 4,31%, frente a un descenso del Euribor de 0,02 puntos ¡paradojas de la vida!.

Nos fijamos exclusivamente en el Euribor como índice de referencia dado que el 95% de las hipotecas se constituyeron con tipos de interés variable. De este porcentaje, además, casi el 90% utiliza el Euribor como referencia.

 

Fuente: www.ine.es

Se crean más sociedades mercantiles ¿signo de mejora?

En el mes de Noviembre (último dato disponible en el INE) se han constituido 7.245 sociedades mercantiles, creciendo un 8,4% sobre el año 2.010.

En los meses precedentes han sido:

• 5.306 las sociedades creadas en Agosto
• 5.749 sociedades se constituyeron en Septiembre
• 6.378 en Octubre,

de los datos se desprende una tendencia al alza (esperamos se consolide en el primer trimestre del año 2012) que rompe con la línea bajista que comenzó en Junio de 2011 (7.627 sociedades mercantiles creadas)

Como viene siendo habitual los datos porcentuales se repiten si las observamos según la modalidad: 99,3% son de responsabilidad limitada (7.197) y el 1% restante son anónimas.

El mayor número de sociedades creadas ha sido, por Comunidades:

1. Madrid con 1.586 de las que 1.564 son limitadas
2. Cataluña con 1.311 de las que 1.0306 son limitadas
3. Andalucía con 1.194 de las que 1.191 son limitadas
4. Valencia con 873 de las que 871 son limitadas

¿Estamos al final del abismo en venta de viviendas?

El número de compraventas de fincas inscritas en los Registros de la Propiedad sigue en descenso comparativamente respecto a 2.011, un 13,1% inferior.

Durante el mes de Noviembre 60.545 transmisiones de fincas mediante compraventa (1). La tendencia negativa parece continuar, consolidándose las caídas.

Sin embargo, si observamos los datos de meses anteriores (compraventa)

• 51.357 en Octubre
• 55.846 en Septiembre
• 57.249 en Agosto

¡Existe un crecimiento del 18% sobre los datos de Octubre!

¿Ruptura de tendencia? Demasiado pronto para concluirlo, vigilaremos los datos de los próximos meses.

¿Efecto del fin del 4% del IVA en vivienda nueva? Pudiera tener cierta influencia, los cierto es que el porcentaje de viviendas nuevas se mantiene en torno al 50% como en los meses precedentes, en valor absoluto sí ha experimentado un alza.

Tenemos la esperanza de una mejora sensible de los datos que se publiquen para el segundo y tercer trimestre de 2012.

Por una parte, por las medidas adoptadas en el Consejo de Ministros del 30 de Diciembre, respecto a la fiscalidad de la vivienda (mantener el 4% del IVA para la vivienda nueva, recuperar la deducción adquisición). Y, por otra, como con la prometida reforma del sistema financiero (según las noticias recibidas) incluirá una necesaria actualización de los activos de las entidades y, consecuentemente, provocará una rebaja del precio final de los mismos.

Finalmente, en cuanto a la distribución de datos por Comunidades, se mantiene que más del 59% de las ventas se repiten en Madrid, Cataluña, Valencia y Andalucía.

(1)    Datos INE  10 de Enero de 2012. La totalidad han sido 134.612 que incluyen donaciones, permutas, herencias, etc.